Kiểm soát chặt tiền đặt cọc
Theo Cổng Thông tin điện tử Quốc hội, sáng ngày 30/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, quy định giới hạn tiền đặt cọc ở mức không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh được các đại biểu đánh giá là cần thiết để bảo vệ người mua.
Tuy nhiên, theo đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn ĐBQH thành phố Cần Thơ), để quy định có thể thực hiện trong thực tế, cần kiểm soát cả dòng tiền đặt cọc; đề nghị khoản tiền này phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án; chủ đầu tư chưa được rút tiền cho đến khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.
Cùng quan tâm đến nguy cơ thu tiền trước thời điểm được phép, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng) lưu ý các khoản tiền có thể được thu dưới tên gọi “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”, kể cả thông qua sàn phân phối. Nếu chỉ căn cứ tên gọi để xác định khoản thu có phải tiền đặt cọc hay không, quy định có thể bị lách và rủi ro sẽ chuyển sang người mua.
Đại biểu đề nghị xác định khoản thu theo bản chất: nếu khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thì cần có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng, không phụ thuộc tên gọi.
Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn ĐBQH tỉnhThanh Hóa) cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm soát khoản thu theo bản chất, không để các thỏa thuận "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng", "phí ưu tiên" trở thành cách thu tiền trước thời điểm cho phép.
Đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh) đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân trực tiếp nhận tiền, kể cả trường hợp thu qua bên trung gian; việc hoàn trả, bồi thường cần căn cứ vào giao dịch và hành vi vi phạm cụ thể, phù hợp với Bộ luật Dân sự.
Một nội dung được nhiều đại biểu đề nghị làm rõ là khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Đại biểu Tô Ái Vang cho rằng việc giữ khoản tiền này tại tài khoản phong tỏa giúp bảo vệ người mua, nhưng nếu kéo dài có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp.
Với trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước như chậm xác định giá đất hoặc chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay khoản tiền 5% bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương. Theo đại biểu, cách làm này có thể giải tỏa dòng tiền cho doanh nghiệp mà vẫn bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người mua.
Đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị quy định rõ các nguyên tắc quản lý khoản 5%: tài khoản do chủ thể nào kiểm soát, căn cứ và chứng từ nào để giải tỏa, người mua được hưởng khoản lãi phát sinh ra sao, cũng như cách xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.
Đại biểu cho rằng khoản tiền chỉ thực sự bảo vệ được người mua nếu được quản lý tách biệt và chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc thuộc trường hợp người mua tự làm thủ tục. Những nguyên tắc cốt lõi về bảo vệ, hoàn trả khoản tiền và xử lý tranh chấp cần được quy định trong Luật; Chính phủ có thể quy định quy trình, chứng từ và thời hạn thực hiện.
Bên cạnh đó, cũng có đại biểu đề nghị làm rõ chủ thể đứng tên tài khoản, thời điểm nộp tiền, bên chịu phí và cơ chế kiểm soát khoản 5% này. Trường hợp người mua tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, việc chuyển khoản tiền cho chủ đầu tư cần dựa trên sự tự nguyện và không làm mất trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao đầy đủ hồ sơ.
Cấm nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán
Phát biểu giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, về tiền đặt cọc dự thảo đã quy định điều kiện được nhận đặt cọc; đồng thời cấm nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán và có quy định xử lý vi phạm theo pháp luật dân sự. Theo Bộ trưởng, trước khi được đặt cọc, dự án phải trải qua nhiều trình tự, thủ tục; nhà đầu tư thực hiện nghiêm túc mới đến giai đoạn được phép nhận đặt cọc.
Đối với khoản 5% còn lại gắn với việc cấp giấy chứng nhận, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết khoản tiền này được đặt tại ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong suốt quá trình triển khai dự án, từ nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền xây dựng đến nghiệm thu, bàn giao. Khi công trình hoàn thành và bàn giao, chủ đầu tư cần sớm hoàn tất thủ tục để người mua được cấp giấy chứng nhận và nhận khoản tiền còn lại.
Trước những lo ngại về "dự án ma", dự án giả và thông tin bất động sản gây ảnh hưởng đến người mua, Bộ trưởng cho biết luật cần khép chặt các điều kiện để người dân, doanh nghiệp hiểu và thực hiện đúng quy định. Về điều kiện vốn chủ sở hữu, Bộ trưởng nhấn mạnh doanh nghiệp tham gia dự án phải đáp ứng mức 15% theo giá trị; các cơ quan địa phương cần thực hiện nghiêm điều kiện này.
Bộ trưởng cũng giải trình thêm về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản, nêu rõ một số quy định hiện hành chưa đáp ứng yêu cầu về chất lượng dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống”. Vì vậy dự thảo sửa đổi bổ sung mô hình triển khai tập trung, mã định danh điện tử cho các loại bất động sản và cơ chế kết nối, chia sẻ dữ liệu với các lĩnh vực liên quan như đất đai, thuế, dân cư.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết hệ thống công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ thu thập, kết nối, lưu trữ, cung cấp dữ liệu đã được xây dựng; hệ thống được kết nối với một số cơ sở dữ liệu quốc gia để chia sẻ, khai thác và đối chiếu thông tin. Tính đến ngày 30/7, hệ thống đã tạo lập 12.200 tài khoản người dùng, ghi nhận thông tin 66.302 giao dịch bất động sản, 816 dự án và 18.106 chứng chỉ hành nghề môi giới; trong đó có 3.746 chứng chỉ được cấp thông tin qua thủ tục hành chính trên hệ thống.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 Chương, 61 Điều, so với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (gồm 10 chương, 83 Điều). Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) giảm 22 Điều. Trước đó, Quốc hội đã thảo luận ở Tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nhiều ý kiến tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm hoàn thiện thể chế, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh, khơi thông nguồn lực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, gắn với bảo vệ quyền tài sản, khả năng an cư và trách nhiệm giải trình.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
