Thị trường choáng váng
Thị trường tín dụng bất động sản đang bước vào một nhịp biến động mới khi lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đồng loạt leo thang, trong đó có cả nhóm ngân hàng quốc doanh vốn được xem là trụ đỡ ổn định của thị trường.
Từng được coi là điểm tựa an toàn với mặt bằng lãi suất thấp và ít biến động, nhóm Big 4 nay lại khiến giới quan sát bất ngờ khi điều chỉnh mạnh tay. Những gói vay ưu đãi từng tạo sức hút lớn gần như không còn xuất hiện. Thay vào đó là mức lãi suất mới tiệm cận, thậm chí đứng ngang hàng với các ngân hàng thương mại tư nhân.
Theo thông báo từ một chi nhánh Vietcombank, lãi suất vay mua căn hộ và nhà phố hiện khởi điểm từ 9,6 phần trăm một năm. Nếu đặt cạnh các gói ưu đãi từng chỉ 6 phần trăm cho 12 tháng hoặc 7 phần trăm cho 24 tháng của cùng kỳ năm ngoái, mức tăng lần này là rất rõ rệt.
Làn sóng điều chỉnh không dừng ở một nhà băng. VietinBank nâng lãi suất cố định 24 tháng lên trên 12 phần trăm một năm. BIDV áp dụng biểu lãi suất tăng dần với mức tối thiểu 9,7 phần trăm trong 6 tháng đầu, 10 phần trăm cho 12 tháng và lên tới 13,5 phần trăm nếu cố định 18 tháng. So với dải lãi suất 6,5 đến 8 phần trăm trước đây, đây là bước nhảy đáng kể. Agribank giữ mức thấp hơn trong ngắn hạn, dao động 8 đến 8,5 phần trăm, nhưng cũng nhanh chóng tiến sát mốc 10 phần trăm khi khách hàng chọn kỳ hạn dài hơn.
Theo các chuyên gia tài chính, việc lãi suất của nhóm quốc doanh tăng mạnh và thu hẹp khoảng cách với khối tư nhân là diễn biến hiếm gặp. Trước đây, Big 4 thường đóng vai trò điều tiết thị trường bằng mặt bằng lãi suất thấp hơn rõ rệt. Sự đảo chiều lần này cho thấy áp lực chi phí vốn và thanh khoản đang tác động sâu tới toàn hệ thống.
Ở khối ngân hàng tư nhân, lãi suất vốn đã neo cao nay tiếp tục nhích lên theo thời gian vay. MB đang áp dụng mức phổ biến 9 đến 9,5 phần trăm cho kỳ hạn cố định 12 đến 24 tháng. VIB dao động từ 9,9 đến 12 phần trăm. ACB, Techcombank, LPBank, Sacombank cùng nhiều ngân hàng khác cũng điều chỉnh tăng thêm từ 1,2 đến 2 điểm phần trăm so với trước đó.
Đáng chú ý hơn cả là lãi suất thả nổi sau giai đoạn ưu đãi. Tại nhiều ngân hàng tư nhân, mức này hiện dao động từ 11 đến 15 phần trăm một năm. Trong bối cảnh lãi suất huy động nhích lên và lãi suất liên ngân hàng từng có thời điểm vọt lên 17 đến 19 phần trăm, dù sau đó đã hạ nhiệt, dư địa để giảm lãi suất cho vay trong ngắn hạn được đánh giá là không nhiều.
Sự thay đổi của Big 4 vì thế không chỉ là một điều chỉnh kỹ thuật, mà có thể là tín hiệu cho thấy mặt bằng lãi suất mới đang dần hình thành trên thị trường tín dụng bất động sản.
Gánh nặng trả lãi nhân đôi
Chỉ trong vòng bốn đến năm tháng, lãi suất vay mua nhà đã tăng từ vùng 6,5 phần trăm lên phổ biến 13 đến 14 phần trăm một năm. Nhịp tăng quá nhanh khiến nhiều kế hoạch tài chính bị đảo lộn, đặc biệt với những người vay mua nhà trong giai đoạn tiền rẻ trước đó.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, đưa ra phép so sánh dễ hình dung. Với mặt bằng lãi suất khoảng 6,5 phần trăm trước đây, khoản vay 2 tỷ đồng tạo áp lực trả lãi tương đương khoản vay 1 tỷ đồng nếu áp dụng mức 14 phần trăm hiện nay.
Dù dư nợ không thay đổi, nghĩa vụ tài chính hàng tháng gần như tăng gấp đôi. Theo ông Thắng, cú sốc này tác động mạnh đến tâm lý người vay và tạo áp lực dòng tiền lớn, nhất là nhóm khách hàng trẻ chưa tích lũy đủ dày. Khi chi phí vốn phình to, chỉ cần thu nhập chững lại là rủi ro lập tức hiện hữu.
Hệ quả thể hiện rõ ở thanh khoản thị trường. Ông Phan Thành Chương, Giám đốc Công ty Bất động sản TC Land, cho biết nhiều khách hàng quyết định tạm hoãn ký hợp đồng hoặc kéo dài thời gian cân nhắc. Khi thu nhập không tăng kịp lãi suất, sự thận trọng lan rộng, kể cả với người mua để ở thực.
Tác động còn nặng nề hơn với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Chiến lược mua nhà rồi cho thuê để trả lãi vay từng phát huy hiệu quả trong giai đoạn lãi suất thấp. Nhưng khi chi phí vốn vượt mốc 12 phần trăm, bài toán dòng tiền nhanh chóng đảo chiều.
Anh Lê Văn Minh Hà Nội là một ví dụ. Đầu năm 2025, anh thế chấp tài sản để mua ba căn hộ khu vực phía Tây thành phố, kỳ vọng tiền thuê sẽ bù lãi vay và hưởng lợi từ tăng giá. Bước sang năm 2026, lãi suất tăng vọt trong khi giá thuê gần như đi ngang. Tiền thuê chỉ đủ bù một phần lãi, chưa kể thuế, phí, hoa hồng môi giới và chi phí bảo trì. Sau một năm, lợi nhuận kỳ vọng không thành hiện thực, anh buộc phải tính phương án bán bớt tài sản để giảm áp lực nợ.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định mô hình mua nhà cho thuê từng sinh lời tốt trong thời kỳ tiền rẻ. Tuy nhiên, với lãi suất thế chấp trên 12 phần trăm và điều kiện vay khắt khe hơn, chiến lược này mất dần tính khả thi, đẩy nhiều nhà đầu tư vào thế phải cắt lỗ hoặc cơ cấu lại danh mục.
Về phía ngân hàng, ông Lưu Trung Thái, Chủ tịch MB, cho rằng trong bối cảnh rủi ro gia tăng, các lĩnh vực có độ nhạy cao như bất động sản khó duy trì mức lãi suất thấp. Đồng thời, định hướng chính sách hiện nay ưu tiên dòng vốn cho sản xuất kinh doanh, hạn chế đầu cơ tài sản. Một lãnh đạo ngân hàng quốc doanh cũng thừa nhận hạn mức tín dụng dành cho bất động sản năm nay bị siết chặt, buộc ngân hàng sử dụng công cụ lãi suất để sàng lọc khách hàng.
Ở góc nhìn tích cực, nhiều chuyên gia cho rằng mặt bằng lãi suất cao đang đóng vai trò như một bộ lọc mạnh. Dòng tiền lướt sóng ngắn hạn sẽ dần rút lui vì chi phí vốn quá lớn. Thị trường có xu hướng dịch chuyển sang trạng thái thận trọng hơn, nơi người mua phải cân đối kỹ giữa thu nhập, khả năng trả nợ và giá trị thực của tài sản. Những cơn sốt giá ảo vì thế khó có cơ hội lặp lại trong ngắn hạn.
Việc thiết lập mặt bằng lãi suất mới chắc chắn là thách thức lớn với cả người mua lẫn doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, trong dài hạn, đây có thể là liều điều chỉnh cần thiết để thị trường trở về quỹ đạo bền vững hơn, giảm nguy cơ hình thành bong bóng và định hướng dòng vốn vào các lĩnh vực tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
