Tăng phân quyền, minh bạch thị trường
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với nhiều kỳ vọng tích cực, câu chuyện lãi suất đang trở thành một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu. Lãi suất không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp, mà còn có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản - một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế.
Trong suốt thời gian qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều biến động. Tâm lý nhà đầu tư có thời điểm trở nên thận trọng hơn, người mua nhà ở thực cũng cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với áp lực lớn về chi phí vốn và dòng tiền. Trong bối cảnh đó, lãi suất trở thành yếu tố then chốt, có thể tác động trực tiếp đến khả năng phục hồi cũng như triển vọng tăng trưởng của toàn thị trường.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý là nền kinh tế Việt Nam đang đặt ra những mục tiêu tăng trưởng cao, hướng tới những mức tăng trưởng hai con số trong những năm tới. Để đạt được mục tiêu này, một trong những điều kiện quan trọng là mặt bằng lãi suất cần được giữ ổn định và ở mức thấp phù hợp, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp mở rộng sản xuất - kinh doanh, thúc đẩy đầu tư và khơi thông dòng vốn trong nền kinh tế.
Đối với thị trường bất động sản, yếu tố lãi suất ổn định và thấp phù hợp càng có ý nghĩa đặc biệt. Khi chi phí vốn giảm và được duy trì ở mức ổn định, người dân sẽ tự tin hơn trong việc vay mua nhà ở thực; doanh nghiệp bất động sản cũng có điều kiện tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý hơn để triển khai dự án. Điều này không chỉ giúp thị trường vượt qua những khó khăn trước mắt, mà còn tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong trung và dài hạn.
Tại Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” do Báo Tiền Phong tổ chức, Bà Tống Thị Hạnh - Cục Trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản được kỳ vọng tạo đột phá về thể chế, tăng tính minh bạch và tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường. Dự kiến việc này sẽ được đưa vào chương trình xây dựng luật năm 2026 và trình Quốc hội thông qua vào tháng 10/ năm nay.
Việc sửa luật bám sát yêu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật trong kỷ nguyên mới, phân định rõ giữa pháp luật công và tư. Trong đó, Nhà nước tăng cường quản lý bằng các quy định chặt chẽ với lĩnh vực công, đồng thời mở rộng quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm cho doanh nghiệp trong quan hệ dân sự, thương mại.
Một động lực quan trọng khác là việc chuyển đổi mô hình chính quyền địa phương từ 3 cấp xuống 2 cấp, đòi hỏi điều chỉnh thẩm quyền quản lý bất động sản phù hợp thực tiễn.
Dự thảo tập trung vào bốn nhóm chính sách lớn: Thứ nhất, đẩy mạnh phân cấp, trao quyền chủ động cho địa phương trong quản lý thị trường. Thứ hai, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, giảm can thiệp hành chính, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. Thứ ba, bảo đảm tính đồng bộ với các luật liên quan như xây dựng, nhà ở, đất đai, đặc biệt trong quản lý phát triển đô thị. Thứ tư, tháo gỡ vướng mắc thực tế, nhất là điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và quản lý hoạt động môi giới.
Điểm nhấn đáng chú ý là định hướng xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường “đúng, đủ, sạch, sống”, minh bạch hóa giá giao dịch. Theo đó, Nhà nước chịu trách nhiệm cung cấp dữ liệu do mình tạo lập, còn doanh nghiệp chịu trách nhiệm về thông tin công bố. Cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp phản ánh đúng giá trị thị trường, hạn chế tình trạng “thổi giá”, tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.
Thay đổi rõ rệt về xu hướng đầu tư
Tại Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trước những biến động của lãi suất, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đưa ra chính sách hỗ trợ như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ 3-5 năm nhằm kích cầu.
Thị trường đang có sự thay đổi rõ rệt về xu hướng đầu tư, người mua ưu tiên sản phẩm chất lượng cao, hạ tầng tốt, không gian sống tốt hơn. Các dự án nhỏ lẻ, chật hẹp dần kém hấp dẫn. Nhu cầu mua để ở và đầu tư dài hạn tăng lên. Đây là xu hướng tất yếu khi nền kinh tế thay đổi và niềm tin thị trường được củng cố từ các chính sách vĩ mô.
Về giá cả, chưa có cơ sở để giảm sâu. Để thị trường phát triển bền vững, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đa dạng hóa nguồn vốn (như trái phiếu), giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng. Doanh nghiệp cần tối ưu chi phí, còn nhà đầu tư nên giữ tâm lý bình tĩnh, nắm bắt cơ hội trong chu kỳ phát triển mới.
Theo TS. Vũ Đình Ánh - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả, Bộ Tài chính, nhiều năm qua, bất động sản vẫn bị nhìn nhận như một “tài sản chết”, thậm chí bị đặt đối lập với hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đây là cách hiểu sai lệch cần sớm thay đổi. Minh chứng là trong tiếng Anh, bất động sản là “real estate” - tài sản thực, phản ánh đúng bản chất là một cấu phần lớn của nền kinh tế. Không chỉ dừng ở xây dựng hay dịch vụ, lĩnh vực này cần được coi là một ngành sản xuất, kinh doanh đúng nghĩa.
Về đóng góp, số liệu thống kê lâu nay cho thấy bất động sản chỉ chiếm khoảng 10% nhưng con số này chưa phản ánh đúng thực tế khi thị trường đã xuất hiện nhiều đại dự án quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng. Tỷ trọng thực tế có thể lên tới 20-30%, kéo theo nhu cầu tăng tỷ lệ tín dụng dành cho lĩnh vực này lên khoảng 30% tổng dư nợ.
Đặc biệt, cần phân biệt rõ các loại hình bất động sản thay vì “gom chung” để quản lý. Thị trường gồm 4 nhóm chính: Tích sản, đầu tư kinh doanh, tư liệu sản xuất và tiêu dùng. Đáng nói, Việt Nam thực tế không tồn tại “đầu cơ” theo nghĩa thao túng thị trường, mà chủ yếu là hoạt động đầu tư, cần được đối xử bình đẳng như các ngành khác.
Với bất động sản là tư liệu sản xuất như nhà xưởng, văn phòng, cần đặt vấn đề về sự bất hợp lý khi doanh nghiệp vay mua máy móc được ưu đãi, còn vay mua bất động sản lại bị siết chặt. Trong khi đó, với nhà ở xã hội, không nên thúc đẩy người thu nhập thấp vay mua nhà khi chưa đủ khả năng trả nợ.
Về chính sách, TS. Vũ Đình Ánh khuyến nghị không phân biệt đối xử với tín dụng bất động sản. Trong bối cảnh lãi suất chịu áp lực từ lạm phát, tỷ giá và cạnh tranh vốn, rủi ro tăng lãi suất là hiện hữu. Dù vậy, thị trường đã xuất hiện tín hiệu tích cực khi một số chủ đầu tư cam kết cố định lãi suất dài hạn, góp phần giảm rủi ro và hỗ trợ phục hồi thị trường.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
