Lo ngại khi bảng giá đất công bố 1 năm một lần
Chủ trương bỏ khung giá đất là một trong những điểm đột phá mà các cơ quan thống nhất tại Hội nghị quán triệt thực hiện các Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 5 vừa mới được tổ chức.
Tại buổi hội nghị này, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cùng với Đảng đã có những chủ trương mới liên quan đến khung giá đất-vấn đề khiến người dân, doanh nghiệp...gặp khó bấy lâu nay.
Liên quan đến chủ trương này, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có những góp ý liên quan. HoREA đặc biệt quan tâm đến Điều 130 của Dự thảo Luật Đất đai.
Dự thảo Luật đất đai mới quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm.
Theo Dự thảo quy định UBND cấp xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Tuy nhiên, theo HoREA, quy định trên có thể làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, UBND cấp huyện. Bởi lẽ hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được "cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào" đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được "cơ sở dữ liệu về giá đất" theo "vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn".
HoREA cho rằng, chỉ khi xây dựng được chính quyền điện tử, xã hội số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo và cơ sở dữ liệu được tự động cập nhật theo thời gian thực thì lúc đó sẽ có đủ điều kiện để xây dựng được "cơ sở dữ liệu về giá đất" theo "vùng giá trị đất", "giá thửa đất chuẩn" để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước. Đến thời điểm đó thì cơ chế xây dựng và ban hành "bảng giá đất" sẽ được tự động hóa 24/7.
Dẫn kinh nghiệm tham khảo của Hàn Quốc, "Cơ quan quản lý giá nhà đất, thị trường bất động sản" thuộc Bộ Đất đai Hạ tầng Giao thông (MOLIT) chia Hàn Quốc thành 37 "vùng giá trị đất" và xác lập được "giá thửa đất chuẩn" được cập nhật theo thời gian thực (update real time), nên đã thực hiện được việc tính thuế nhà đất tức thì, không gây phiền hà cho người dân.
Cơ chế vận hành này đã giúp cho Chính phủ Hàn Quốc có thể nắm chắc diễn biến giá cả của thị trường bất động sản, thị trường đất đai tại mọi thời điểm, mọi khu vực để can thiệp, điều chỉnh kịp thời.
Kiến nghị ban hành bảng giá đất 5 năm một lần
HoREA kiến nghị giữ nguyên cơ chế "bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần" và được xem xét điều chỉnh bằng các "hệ số điều chỉnh giá đất" hàng năm hoặc theo khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta và nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).
Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng không nên phủ định tính hợp lý của quy định "bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần" và trong những năm sắp tới vẫn cần giữ lại quy định "bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần" cho đến lúc đủ điều kiện thực hiện được cơ chế quản lý giá nhà đất như kinh nghiệm thực tiễn của Hàn Quốc (nêu trên).
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra những "bất cập" của quy định "Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành" khi quy định ban hành "bảng giá đất" hàng năm.
Bởi lẽ, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã xác định Mục tiêu tổng quát, trong đó có mục tiêu xây dựng thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả, có nghĩa là thị trường quyền sử dụng đất là thị trường thành phần, là một bộ phận của thị trường bất động sản.
Khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: "Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn khi thị trường bất động sản có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng".
Thị trường bất động sản có biến động đến mức Nhà nước phải can thiệp kịp thời, hiệu quả để bình ổn, có thể xảy ra trong 02 trường hợp: Thị trường bị sốt nóng "bong bóng", bị đầu cơ hoặc thị trường bị suy thoái, bị "đóng băng".
Ở nước ta thì Luật Thuế chưa quy định một số loại thuế, mức thuế suất điều tiết thị trường bất động sản trong điều kiện thị trường bình thường, nhất là chưa quy định các mức thuế suất cao hơn để chống đầu cơ lướt sóng, chống thu gom nhà đất, như chưa quy định mức thuế cao hơn đối với người có nhiều nhà đất, hoặc chậm (hoặc không) đưa nhà đất vào sử dụng, sản xuất kinh doanh và Luật Thuế cũng chưa giao thẩm quyền cho Chính phủ để xử lý kịp thời trong trường hợp thị trường có biến động.
HoREA cho rằng Khoản 1 Điều 130 "Dự thảo Luật Đất đai" quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và "trình Hội đồng nhân dân" cùng cấp thông qua "hệ số điều chỉnh biến động giá đất" trước khi ban hành sẽ không đảm bảo tính kịp thời, hiệu quả khi thị trường bất động sản có biến động, bởi lẽ Hội đồng nhân dân cấp tỉnh họp 02 lần mà theo "Dự thảo Luật Đất đai" lại quy định "bảng giá đất" ban hành hàng năm.
Từ đó Hiệp hội, cần bỏ quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành" vì nội dung này không thống nhất với phần cuối khoản 1 Điều 130 "Dự thảo Luật Đất đai" quy định: "Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp" giao thẩm quyền điều chỉnh "bảng giá đất" cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nhưng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có thẩm quyền này, mà chỉ có thẩm quyền "ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất" để điều chỉnh "bảng giá đất" thì chính xác hơn.
Nếu quy định xây dựng "bảng giá đất" định kỳ 05 năm một lần thì quy định "hệ số điều chỉnh biến động giá đất" để điều chỉnh "bảng giá đất" phải được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước khi ban hành vào ngày 01 tháng 01 hàng năm lại là cần thiết. Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành các loại "hệ số điều chỉnh biến động giá đất" để điều chỉnh các trường hợp tương tự như quy định tại Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Từ những phân tích trên, HoREA kiến nghị sửa khoản 1 Điều 130 "Dự thảo Luật Đất đai" theo một trong 02 phương án như sau:
Phương án 1: Trường hợp "bảng giá đất" ban hành hàng năm.
"Căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm". (Ghi chú: Đã bỏ cụm từ "hệ số điều chỉnh biến động giá đất" trong phần này)
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, hoặc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại theo từng khu vực theo quy định của Chính phủ".
Phương án 2: Trường hợp "bảng giá đất" ban hành 05 năm một lần.
"Căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua qua bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất trước khi ban hành cho phù hợp.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, hoặc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại theo từng khu vực theo quy định của Chính phủ".
HoREA thống nhất đề xuất chọn Phương án 2.
Hồng Quang
Nguồn: thuongtruong.com.vn
